한국 부동산 PF 대출 잔액은 2013년 말 35조2,000억 원에서 2023년 6월 기준 112조2,000억 원으로 3배 이상 증가했다. 이는 한국 경제의 부동산 의존도가 높은 상황에서, 부동산 개발 사업에 대한 투자가 급증했기 때문이다.
PF 대출은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 하나는 프로젝트 자체의 현금흐름을 담보로 하는 프로젝트 담보형 PF이고, 다른 하나는 건설사의 신용이나 담보를 담보로 하는 신용 담보형 PF입니다.
간단하게 설명하면, 건설사가 아파트를 건설 하는 프로젝트 시행을 위해 은행에 대출을 신청 하는 것과 건설사의 브랜드 가치로 담보를 하게 되는 형태 입니다.
최근 한국의 건설사 부도 사유가 장기화 될 우려는 높은 분양가와 저출산, 1인 가구 증가 등 의 이유로 미분양이 증가 하여 대출금 상환 능력이 떨어지는 지방 건설사를 대상으로 부도가 발생 되게 되었니다
또 다른 사유로 아파트 건설을 위해선 토지 매입을 우선 시행 한 후 공사 부지가 선정되면 PF대출 신청 및 승인 시 공사가 시작 되는데, 토지 매입은 하였지만 PF 대출 신청이 되지 않는 경우가 해당 됩니다.
최근 한국 경제의 최대 불안 요소로 떠오르고 있는 것은 바로 부동산 PF 대출 위기이다. PF 대출은 프로젝트 파이낸싱의 약자로, 특정 프로젝트를 위해 금융기관에서 대출을 받는 것을 말한다. 부동산 PF 대출은 주로 부동산 개발 사업에 사용되는데, 건설사들이 대규모 자금을 조달하기 위해 많이 이용한다.
한국의 부동산 PF 대출 잔액은 2023년 6월 기준 112조2,000억 원에 달한다. 이는 2013년 말 35조2,000억 원에서 3배 이상 증가한 수치이다. 이처럼 부동산 PF 대출 잔액이 급증한 이유는 한국 경제의 부동산 의존도가 높은 상황에서, 부동산 개발 사업에 대한 투자가 급증했기 때문이다.
부동산 개발 사업은 높은 수익을 기대할 수 있지만, 동시에 높은 위험을 내포하고 있다. 부동산 경기가 침체되면 개발 사업이 지연되거나 중단될 수 있고, 이로 인해 PF 대출이 부실화될 수 있다.
실제로 2022년 10월, 강원도 춘천에 위치한 레고랜드의 자산유동화기업어음(ABCP)이 만기 연장을 하지 못하고 부도 처리되었다. 이 사건으로 국채에 준하는 신용도를 가진 지방채에 대한 불신으로 이어지고 이는 건설사의 손실로 이어지기 까지 하였다
레고랜드 부도사태
레고랜드 건설을 주도한 강원중도개발공사는 강원도가 44%, 멀린엔터테인먼트가 22.5%, 한국고용정보가 9%의 지분을 소유하고 있는 회사다.
2020년, 레고랜드는 건설 자금을 조달하기 위해 유동화전문회사 아이원제일차를 설립하고, 2,050억원 어치의 자산유동화증권 정확히는 기업어음(ABCP)을 발행하고 여기에 강원도가 지급보증을 섰다. 그리고 해당 자산유동화증권은 대출 만기일이 도래했음에도 공사가 이를 상환하지 못하여 기한이익상실 상태에 빠졌다.
위와 같은 상황에서 대출금을 갚지 못하면 강원도청이 전액 갚아주기로 최문순 전 강원도지사 시절 빚보증을 서며 계약한 부분인데, 문제는 2022년 9월 28일, 김진태 강원도지사가 지자체가 보증한 채무를 온전히 갚아주지 않겠다고 선언을 했고, 이를 통해 부도위험이 없다고 여겨져 온 지방채도 "부도 위험이 있을 수도 있다"는 인식을 시장에 심었다. 김진태 지사의 잘못된 판단으로 인해 빚이 원래 많던 지자체의 보증 채권은 AAA등급의 이율을 매길 물건이 아니라는 사실이 드러난 것이다.
지방채는 대한민국이 망하지 않는 이상 절대 디폴트가 선언되지 않는 국채에 준하는 신용도를 가진 것으로 여겨져 왔고, 이번 사태의 대상인 지자체가 보증한 채무도 비슷하게 여겨져 왔다. 이번 케이스는 공사가 발행한 채권에 대한 강원도의 지급보증이므로 엄밀히 말하면 지방채는 아니지만, 지방정부가 신용을 담보하는 채무라는 점에서는 동일하기 때문에 사실상 지방채에 준하는 채권으로 여겨졌다. 공사채가 AAA등급으로 발행된 것 역시 강원도의 보증이 있었기 때문이고, 연대보증 의무가 발생한 시점에서 강원도가 상환의무를 지는 채권이 된 것이다.
김진태발 레고랜드사태는 채권 시장으로 번져 우량기업(AAA등급)인 한국전력공사가 발행하려 한 회사채 4천억 원 어치 중 1200억 원 어치가 유찰됐다. 심지어 10월 17일에는 한국도로공사(AAA)의 채권이, 10월 19일에는 과천도시공사(AA)의 채권이 전액 유찰되는 일까지 벌어졌다. 심지어 이 여파는 부동산, 재개발 시장에도 번지고 있는데, 얼마 지나지 않아 10월 21일에는 둔촌주공아파트 재건축 PF가 8,250억원 차환에 실패해 시공사들이 손실을 떠안는 상황이 발생 함
PF 대출 위기론은 건설사의 부도를 넘어서 국민 경제에 다양한 악영향을 줄수 있습니다.
경기 침체
PF 대출 위기는 부동산 경기 침체로 이어질 수 있습니다. 부동산 개발 사업이 중단되거나 지연되면, 건설업과 관련 산업에 타격을 줄 수 있습니다. 또한, 부동산 경기 침체는 소비 감소로 이어져, 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
금융 불안
PF 대출은 주로 금융기관이 취급하는 대출이기 때문에, PF 대출 부실화는 금융기관의 건전성에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, PF 대출 부실화로 인해 금융시장이 불안정해지면, 국민 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
주거 불안
PF 대출 위기는 주거 불안으로 이어질 수 있습니다. PF 대출은 주로 부동산 개발 사업에 사용되는 대출이기 때문에, PF 대출 부실화는 부동산 가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 부동산 가격 하락은 서민들의 주거 안정에 위협이 될 수 있습니다.
전문가들은 한국 부동산 PF 대출 위기론을 경고하고 있다. 한국경제연구원 김정주 연구위원은 "부동산 PF 대출이 부실화할 경우, 금융기관의 재무건전성이 악화될 뿐만 아니라, 자본시장 전반에 적잖은 충격을 줄 가능성이 있다"고 지적했다.
